타이니하우스[소형주택] 중고거래 시 확인사항

“중고 타이니하우스, 구매 전 반드시 확인해야 할 현실 기준”

 

타이니하우스를 처음부터 새로 짓는 대신, 이미 시공된 중고 매물을 구입하려는 사람들이 늘고 있다. 특히 시공에 드는 시간과 비용, 건축 허가 절차를 줄일 수 있다는 점에서 중고 타이니하우스는 분명 매력적인 선택지다. 그러나 실제로 매물을 구매한 사람들 중에는 예상치 못한 문제에 직면해 주거 불가, 이전 불가, 누수나 곰팡이 문제로 심각한 손해를 입는 사례도 적지 않다.

중고 타이니하우스는 일반적인 중고 물품과는 차원이 다르다. 눈에 보이는 외관보다 더 중요한 건 내부 구조, 시공 상태, 설비 작동 여부, 그리고 무엇보다도 법적으로 해당 구조물이 정식 건축물인지 여부다. 실거주를 계획하고 구매한다면 더욱 철저한 진단과 점검이 필요하다. 이 글에서는 실제 거래 전 반드시 체크해야 할 요소들을 서술형으로 정리하고, 한국의 실정에 맞는 합법적이고 실용적인 기준을 제시한다.

시공 상태는 외관보다 구조가 먼저다

중고 타이니하우스 매물을 보면 대부분 외부는 깔끔하게 단장되어 있는 경우가 많다. 새롭게 외장재를 덧붙이거나 페인트칠을 한 뒤 ‘시공 완료’라는 이름으로 올라오는 경우도 있다. 그러나 진짜 상태는 겉이 아니라 내부 구조에서 드러난다. 타이니하우스는 구조적으로 간결해 보이지만, 면적이 작기 때문에 미세한 시공 결함 하나가 곧바로 전체에 영향을 줄 수 있다.

구조적 결함은 특히 눈에 잘 띄지 않는 천장, 바닥, 벽체 내부에서 나타나는 경우가 많다. 천장 모서리에 보이는 얼룩은 이미 한 차례 이상 누수가 있었음을 보여주고, 바닥이 평평하지 않거나 문이 제대로 닫히지 않는다면 프레임 자체가 뒤틀렸을 가능성도 있다. 또 철제 프레임으로 만들어졌다면 녹 발생 여부와 용접 부위의 균열도 살펴야 한다. 단열재가 들어있는 벽면은 가급적 한 곳이라도 개방해서 내부 자재가 어떤 상태인지 직접 눈으로 확인하는 것이 바람직하다.

실제로 매물 중에는 단열재가 들었다고 했지만, 저가 폼 보드 한 겹만 붙인 경우도 있고, 이미 습기로 눅눅해져 성능을 상실한 경우도 있었다. 전문가가 동행하지 못하는 상황이라면 수평계와 습도계, 손전등 정도는 직접 챙겨가야 한다. 바닥의 울림, 휨, 잡음 등도 모두 실내 구조의 내구성과 직결되기 때문이다.

 

전기와 수도, 작동 여부보다도 배선과 배관의 ‘설계 상태’가 중요하다

많은 중고 타이니하우스 매물에서 공통적으로 문제가 되는 부분은 전기와 수도 설비다. 대부분 ‘작동 확인 완료’라고 표기되어 있지만, 실제로는 전원이 들어오는지 확인하는 것에 그칠 뿐, 배선 방식이나 전기용량, 차단기 상태, 전선 굵기 등은 확인되지 않은 상태로 거래된다.

중요한 건 이 설비들이 단순히 켜지고 꺼지느냐가 아니라, 얼마나 안정적이고 오래 사용할 수 있도록 시공되어 있느냐다. 예를 들어 누전차단기가 설치되어 있지 않거나, 콘센트 배치가 벽면 외부로 어설프게 노출되어 있다면 화재 위험이 크다. 전기 배선이 천장 또는 몰딩 뒤로 제대로 매립되지 않았을 경우도 있고, 전기선과 수도 배관이 서로 겹쳐 있어 감전 위험이 있는 구조도 실제로 발견된다.

수도 설비 역시 외형만 보면 멀쩡해 보여도, 정화조 연결이 제대로 되어 있지 않거나, 겨울철 동파에 취약한 방식으로 배관이 시공된 경우엔 장기 거주가 사실상 불가능하다. 욕실이 있다고 해서 실사용이 가능한 것이 아니다. 누수 여부, 악취 유입, 배수 속도, 물탱크 위치까지 확인해야 한다. 온수기를 사용하는 경우라면 전기선의 부하나, 기기의 연식, 안전장치 작동 여부까지 함께 체크하는 것이 바람직하다.

설비 항목은 단순히 ‘있다’와 ‘없다’가 아니라, 그 설비가 얼마나 안전하고 실제 사용 가능한 방식으로 시공되었느냐에 달렸다. 특히 정화조가 없거나 수도 연결이 불가능한 매물은 향후 주거 용도로 사용하기 어렵기 때문에, 아무리 가격이 저렴해도 신중히 판단해야 한다.

 

법적 등록 상태와 이전 가능성은 계약 전에 반드시 확인해야 한다

타이니하우스 매물은 겉보기에 멀쩡해도, 법적으로 건축물로 등록되어 있지 않다면 사실상 ‘집이 아닌 구조물’에 불과하다. 건축물대장에 등재되어 있지 않은 상태에서의 주거는 전입신고가 불가능하며, 공공요금, 우편 수령, 보안 시스템 등에서도 제약을 받는다.

더 심각한 문제는 해당 구조물이 설치된 땅에서 철거 및 이전이 가능한 구조인지다. 고정식 구조물로 지어진 경우는 철거 없이 이동이 불가능하며, 기초와 결합되어 있는 상태라면 해체 자체에 큰 비용과 위험이 따른다. 심지어 외관상 바퀴가 달린 트레일러 구조라도, 해당 타이니하우스가 ‘자동차’로 등록되어 있지 않다면 도로 위에서 이동이 불법이 될 수 있다.

특히 중고 매물 거래에서 자주 발생하는 문제는 매도인이 건축물에 대한 법적 정보를 명확히 제공하지 않거나, 본인이 소유자가 아닌 상태에서 매매를 진행하는 경우다. 반드시 매물의 건축물대장, 등기부등본, 차량 등록증 등을 확인하고, 실제 소유주와 계약을 체결해야 한다. 만약 해당 구조물이 원래 있던 위치에서 옮겨진 이력이 있다면, 어떤 절차로 이동했는지도 함께 물어보는 것이 좋다.

또한 중요한 것은 새로 옮길 부지에서 설치가 가능한지도 미리 확인해야 한다는 점이다. 아무리 좋은 매물을 샀어도, 설치하려는 땅이 계획관리지역이 아니거나, 도로와 접하지 않은 맹지일 경우 허가가 나오지 않아 그 구조물이 사실상 ‘방치된 창고’가 되는 상황도 충분히 발생할 수 있다.

 

실제 거래에서 발생하는 문제를 피하려면 반드시 사전 점검과 문서화를 거쳐야 한다

중고 타이니하우스를 거래한 후 가장 많이 발생하는 문제는 바로 “이럴 줄 몰랐다”는 것이다. 사전에 체크하지 않은 하자, 예상하지 못한 해체 비용, 설치 불가 통보, 허가 불가 판정 등은 모두 실물 확인과 행정 점검을 게을리한 데서 시작된다.

실제 사례를 보면, 저렴한 가격에 혹해 구매했지만 구조 자체가 노후화되어 이전 운반 중에 일부가 파손되거나, 고정 설비가 해체되지 않아 해체비만 수백만 원이 발생한 경우도 있다. 또 주소지 등록이 되지 않아 공공요금은 사업자 단가로 적용되고, 임대도 할 수 없어 사실상 사용처가 애매한 공간이 되어버린 경우도 많다.

이러한 문제를 방지하려면 최소한 다음과 같은 항목을 계약서에 명시해야 한다.
구조의 기본 상태, 하자 발생 시 책임 소재, 설치 불가 시 대응 방식, 이전 비용 부담, 보증금 또는 계약금 환불 조건 등이 그것이다. 구두 약속이나 메시지 캡처만으로는 분쟁 시 법적 효력이 약하기 때문에, 반드시 서면 계약을 체결하고, 하자 유무를 체크한 항목도 기록해 두는 것이 안전하다.

또한 매물 확인 시에는 가능하면 건축업 또는 설비업에 종사하는 지인을 동행해 실물 진단을 함께 받고, 필요하다면 1~2일 여유를 두고 다시 방문해서 상태를 재확인하는 것이 좋다. 급하게 결정하는 순간이 오히려 가장 위험한 판단으로 이어질 수 있기 때문이다.

 

작은 집일수록, 꼼꼼하게 봐야 한다

타이니하우스 중고 매물은 예산과 시간을 아끼는 좋은 선택이 될 수 있지만, 동시에 가장 조심해서 접근해야 할 거래 유형이기도 하다.

소현주택이라고 해서 단순하지 않고, 중고라고 해서 아무 데나 설치할 수 있는 것도 아니다. 구조, 설비, 법적 상태, 이동 가능 여부까지 종합적으로 따져야 하고, 한 가지라도 놓치면 전체 프로젝트가 무산될 수 있다. 이 글에서 소개한 내용은 단순한 체크리스트가 아니라, 실제로 문제를 겪은 사람들이 놓쳤던 핵심 요소들이다.

타이니하우스는 작지만, 그 안에서 사는 사람의 삶은 결코 작지 않다.
그래서 그 작은 공간을 들여오기 전, 더 신중하고, 더 세밀하게 살펴봐야 한다.
좋은 매물은 조건이 아니라, 준비된 눈으로 찾는 것이다.